Juros americano em queda não elevam todos os imóveis e reforçam peso da localização

Redução do custo do dinheiro tende a ampliar a demanda, mas ganhos reais se concentram em ativos inseridos em mercados líquidos, com crescimento econômico e capacidade de gerar renda

Leandro Sobrinho

A queda dos juros nos Estados Unidos não deve elevar de forma uniforme o valor dos imóveis. Embora a redução do custo do crédito amplie a demanda e destrave parte das negociações, os ganhos reais tendem a se concentrar em ativos bem localizados, inseridos em mercados com liquidez, crescimento econômico e demanda estrutural por moradia. Nesse novo ciclo, a localização volta a ser o principal fator de diferenciação entre projetos capazes de capturar valor e imóveis que permanecem pressionados, mesmo em um ambiente monetário mais favorável.

Essa dinâmica reforça uma distinção central para o investidor mais atento: nem toda retomada de preço representa ganho efetivo de capital. Levantamentos do índice S&P CoreLogic Case-Shiller mostram que, em ciclos anteriores de crédito mais barato, o volume de transações aumentou, mas a valorização ocorreu de forma desigual entre as regiões. Com os preços residenciais ainda próximos das máximas históricas em termos nominais, a diferença entre preço e valor passa a depender cada vez mais de fundamentos locais e eficiência operacional.

Na Flórida, um dos mercados mais acompanhados por investidores internacionais, esses fundamentos seguem robustos. Dados da Florida Realtors indicam que compradores estrangeiros responderam por cerca de 21% das aquisições residenciais no estado nos últimos 12 meses até meados de 2025. A valorização anual ficou entre 6% e 9% em regiões como Orlando, Miami e Tampa, impulsionada pela migração interna, pelo crescimento do emprego e pela demanda consistente por locação. Em outras áreas dos Estados Unidos, sem o mesmo dinamismo econômico, a recuperação tem sido mais irregular e dependente de estímulos pontuais.

Para Leandro Sobrinho, empresário do setor imobiliário e cofundador da Davila Finance, administradora de ativos imobiliários com atuação nos Estados Unidos, a queda dos juros precisa ser analisada com cautela. “O crédito mais barato ajuda a destravar decisões, mas não transforma um imóvel mal posicionado em um bom investimento. O ganho real continua ligado à localização, à liquidez e à capacidade de o projeto gerar renda”, afirma. Segundo ele, ativos que dependem apenas de valorização futura ficam mais vulneráveis a ajustes de mercado e a mudanças no ciclo econômico.

A diferença entre ativos vencedores e os que ficam para trás se acentua diante das pressões de custo que seguem presentes no setor. Dados do Bureau of Labor Statistics mostram que despesas ligadas à habitação, como seguros, manutenção e mão de obra, continuam avançando acima da inflação geral. Esse movimento reduz a margem líquida de projetos menos eficientes e penaliza imóveis que não conseguem se sustentar operacionalmente. “Se o fluxo de caixa não fecha, a queda do juro não resolve”, diz Sobrinho.

Regiões com crescimento populacional sustentado tendem a capturar mais valor no novo ciclo. Informações do U.S. Census Bureau apontam que estados do chamado Sun Belt, como a Flórida, seguem recebendo fluxo líquido de novos moradores, o que mantém a demanda por moradia aquecida e sustenta níveis elevados de ocupação. Esse fator cria uma base mais sólida para valorização e renda recorrente, em contraste com mercados estagnados ou em retração demográfica.

Thiago Davila

Para Thiago Davila, empreendedor com mais de 20 anos de experiência no real estate americano e também à frente da Davila, o cenário reforça a necessidade de seleção criteriosa. “A redução dos juros amplia a demanda, mas o capital não se distribui de forma igual. Ele se concentra onde há liquidez, demanda real e previsibilidade”, afirma. Segundo ele, imóveis bem localizados tendem a capturar esse movimento, enquanto ativos periféricos ou mal inseridos continuam enfrentando dificuldades.

Davila destaca que a liquidez se torna um diferencial estratégico. “Liquidez não é apenas vender rápido. É ter flexibilidade para ajustar preço, renegociar contratos e atravessar ciclos sem comprometer o patrimônio”, diz. Em sua avaliação, o novo ambiente tende a aprofundar a separação entre projetos resilientes, sustentados por fundamentos sólidos, e imóveis que dependem excessivamente de expectativas macroeconômicas.

Nesse contexto, a queda dos juros funciona menos como um impulso generalizado e mais como um filtro de qualidade. No real estate americano, o próximo ciclo deve premiar ativos capazes de combinar localização, demanda consistente e eficiência operacional, enquanto imóveis mal posicionados tendem a ficar para trás, mesmo em um cenário de crédito mais favorável.

Cinco pontos que ajudam a diferenciar imóveis vencedores no novo ciclo

Para investidores que já conhecem a dinâmica do mercado americano, alguns critérios tendem a ganhar ainda mais peso com a queda dos juros:

Liquidez comprovada da região
Mercados com histórico consistente de transações mantêm valor mesmo em fases de ajuste e permitem saída mais eficiente do ativo.
Demanda estrutural por locação
Imóveis inseridos em áreas com crescimento populacional e geração de empregos tendem a sustentar ocupação e renda, independentemente do ciclo.
Capacidade de geração de caixa
Projetos que fecham a conta no fluxo mensal reduzem a dependência de valorização futura e oferecem maior previsibilidade patrimonial.
Exposição a custos operacionais
Seguro, impostos e manutenção variam fortemente entre regiões. Ativos com estrutura de custos previsível atravessam ciclos com menos volatilidade.
Flexibilidade de gestão
Imóveis que permitem ajustes de preço, perfil de inquilino ou uso têm mais chances de preservar valor em cenários de mudança econômica.

Esses fatores, combinados, tendem a definir quais ativos capturam valor de forma consistente no próximo ciclo do real estate americano.

Sobre Thiago Davila

Thiago Davila é empreendedor do setor imobiliário com mais de 20 anos de experiência em desenvolvimento, estruturação e administração de projetos residenciais e comerciais. Atua principalmente no mercado da Flórida, com foco em eficiência operacional, geração de fluxo de caixa e visão estratégica de longo prazo. É reconhecido por analisar tendências do real estate sob a ótica do investidor, com atenção a fundamentos econômicos, políticas pró-negócios e dinâmica de demanda imobiliária.

Sobre Leandro Sobrinho

É co-fundador e sócio da Davila Finance, onde concentra seus esforços como investidor e Real Estate Developer. O empresário possui mais de 17 anos de experiência, atuando como empreendedor, sócio e administrador de mais de 40 empresas em setores diversos ao longo de sua carreira. Especialista em estruturar empresas e avaliar oportunidades, construiu uma trajetória baseada na confiança e na comunicação transparente com sócios, fornecedores e investidores. Além disso, é membro do conselho de empresas no Brasil e nos EUA, dedicando-se a otimizar a gestão com foco no melhor aproveitamento de oportunidades e no ciclo contínuo de novos investimentos. Para mais informações, acesse https://www.linkedin.com/in/leandro-otavio-sobrinho-90980b165/

Sobre a Davila Finance

A Davila Finance é uma empresa administradora de investimentos imobiliários na região central da Flórida. Com uma equipe que acumula experiência de décadas combinada em investimentos imobiliários, a empresa está bem posicionada para guiar projetos e receber investidores dentro de seu portfólio. Fundada com base em expertise em Corporate & Investment Banking, Finanças Estruturadas e empréstimos para construção, a Davila Finance se orgulha de construir relacionamentos de longo prazo com seus clientes. Para mais informações, acesse https://davilafinance.com.